Propiedad horizontal

Consulta

Con relación al cierre de los balcones de una finca ¿Los 3/5 que se necesitan es de todos los propietarios? ¿Y de los que no están en la reunión cómo se considera el voto para llegar a esa mayoría?

Respuesta

Según el artículo 17.8 de la ley reguladora de la propiedad horizontal: “Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción”.

Los casos en los que no es posible repercutir a los propietarios disidentes el coste de los nuevos servicios acordados por la Junta son:

1.Los casos del párrafo primero del Artículo 17 (La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos) pues dice este precepto que La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo).
2.Y los casos de mejoras previstas en el apartado cuarto de este artículo que dice que: “Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características. No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja”
Por lo tanto, en el caso al que se refiere su consulta (cierre de balcones) entendemos que, al ser una mejora no requerida para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, siempre que la cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades corrientes, resultará de aplicación el régimen del apartado cuarto del artículo 17. Es decir, el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios se deberá alcanzar con los propietarios presentes el día de la reunión sin que resulte de aplicación el voto presunto de los ausentes previsto en el apartado octavo de este mismo artículo.

Por último señalar que, en el caso de que la comunidad estuviera en Cataluña y resultará de aplicación el Código Civil Catalán, regiría en todo caso el sistema de voto favorable presunto de los ausentes que no se opongan expresamente al acuerdo en el plazo de los 30 días siguientes pues, el precepto del Artículo 553.26 de este Código, sin ninguna distinción entre acuerdos, dice que:

“1. Para el cálculo de las mayorías se computan los votos de los propietarios presentes, de los representantes y de los que han delegado su voto. No se computan los votos de los propietarios morosos, que no tienen derecho a votar.
2. Se computan favorablemente los votos que corresponden a los propietarios que, convocados correctamente, no asisten a la reunión, si después no se oponen al acuerdo.
3. Los propietarios que no han asistido a la reunión pueden oponerse a los acuerdos adoptados en el plazo de un mes contado desde el momento en que les han sido notificados. El escrito de oposición debe enviarse al secretario o secretaria por cualquier medio fehaciente”.

Conclusión

En el caso al que se refiere su consulta (cierre de balcones) entendemos que el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios se deberá alcanzar con los propietarios presentes el día de la reunión, sin que resulte de aplicación el voto presunto de los ausentes previsto en el apartado octavo de este mismo artículo.

Normativa aplicada

Artículo 17 Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal.